Regelmäßige Mietrechtsprobleme des Mieters
Mietrechtliche Probleme vor Abschluss des Mietvertrages (z.B. Selbstauskunft des Mieters)
Vor Abschluss des Mietvertrages wird der Mieter oftmals aufgefordert, eine sogenannte Selbstauskunft zu erteilen. In welchem Umfang das Mietrecht den Interessenten zu einer Auskunft verpflichtet und was passieren kann, wenn die Auskunft nicht richtig ist, zeigt nachstehendes Beispiel.
Beispiel: Mietvertrag in Neuharlingersiel
Mieterin M, 24 Jahre, unverheiratet, ein Kind, zurzeit erwerbslos, sucht in Neuharlingersiel eine 2 Zimmerwohnung für die das Jobcenter-Wittmund die Miete übernehmen will. Vermieter V aus Esens hat in seinem ererbten Haus in Neuharlingersiel im Obergeschoss eine 2 Zimmerwohnung frei. Bevor V mit M einen Mietvertrag abschließt, stellt er M folgende Fragen:
- Sind Sie Mitglied im Mieterverein?
- Sind Sie vorbestraft?
- Warum wechseln Sie Ihre Wohnung?
- Sind die Raucher(in)?
- Wie sind Ihre Einkommensverhältnisse?
Mieterin M gehen die Fragen zu weit. Sie stellt sich die mietrechtliche Frage, über was muss sie Auskunft erteilen und über was nicht. Der Vermieter V hat nur insoweit ein Fragerecht, als er ein berechtigtes, billigenswertes und schutzwürdiges Interesse an der Beantwortung seiner Fragen besitzt. Höchstpersönliche Fragen, wie:
- Sind Sie Mitglied im Mieterverein?
- Sind Sie vorbestraft?
- Warum wechseln sie ihre Wohnung?
müssen nach der Rechtsprechung zum Mietrecht nicht beantwortet werden. Beantwortet M diese Fragen falsch, hat dies für sie keine nachteiligen Folgen. Anders sieht es bei der Frage nach den Einkommensverhältnissen aus. Hier sieht das Mietrecht vor, dass richtig geantwortet werden muss. Beantwortet der Mieter diese Frage nicht richtig, kann der Mietvertrag vor Bezug wegen arglistiger Täuschung angefochten bzw. nach Bezug fristlos gekündigt werden. Wie sieht es mit der Frage des Vermieters nach dem Rauchen aus? Die Rechtsprechung zum Mietrecht ist hier uneinheitlich. Die Frage, ob der Mieter Raucher ist, ist in allgemeiner Form unzulässig. Anders soll es jedoch sein, wenn der Mieter gefragt wird, ob er ein starker Raucher (z.B. mehr als 30 Zigaretten pro Tag) ist.
Tipp
Im obigen Beispielsfall bezieht die Mieterin M Leistungen nach SGB II (sogenanntes Hartz IV). Sucht diese vor Abschluss des Mietvertrages einen im Mietrecht tätigen Rechtsanwalt auf, kann dieser im Rahmen einer Beratung klären, zu welchen Selbstauskünften M verpflichtet ist und zu welchen nicht. So lässt sich von vorne herein ein Mietrechtsstreit verhindern. Aufgrund der wirtschaftlichen Verhältnisse steht M Beratungshilfe zu. Der Staat übernimmt also die Kosten der mietrechtlichen Beratung.
Der im Mietrecht tätige Rechtsanwalt wird M also erklären, dass der Bezug von SGB-II-Leistungen mitgeteilt werden muss, ihre Mitgliedschaft im Mieterverein aber nicht. Übrigens: für viele Vermieter ist der SGB-II-Leistungsbezug des Mieters kein Hinderungsgrund für den Abschluss des Mietvertrages, da die Zahlung der Miete durch das Jobcenter sichergestellt ist.
Diese Fragen löst der im Mietrecht tätige Rechtsanwalt.
Mietrechtliche Probleme nach Abschluss des Mietvertrages
Nach Abschluss des Mietvertrages ergeben sich für den Mieter häufig folgende mietrechtliche Probleme:
- Mängelrechtsstreit
- Betriebs- und Nebenkostenabrechnung
- Kündigung- und Räumungsrechtsstreit
- Instandsetzung und Modernisierung der Mietsache
Beispiel: Mietvertrag in Burhafe
Mieter M findet einen neuen Arbeitsplatz in Wittmund und muss von Großheide in der Nähe seines neuen Arbeitsplatzes ziehen. In Burhafe findet er ein geeignetes Haus zur Miete für sich, seine Ehefrau und seine beiden Kinder. Die Kaltmiete, die der Vermieter V verlangt, erscheint M als angemessen. Nach dem Einzug muss M feststellen, dass die Wohnfläche kleiner erscheint als zunächst gedacht, dass im Wohnzimmer trotz regelmäßigen Lüftens stickige Luft herrscht und sich hinter einem Wohnzimmerschrank Schimmelpilz gebildet hat. M sucht in Esens einen im Mietrecht tätigen Rechtsanwalt auf. Was wird dieser empfehlen?
Betreffend die Wohnfläche wird der Rechtsanwalt zunächst erklären, dass diese im Mietrecht regelmäßig als Beschaffenheitsangabe verwendet wird und nicht als ausdrücklich zugesicherte Eigenschaft. Zugleich wird der Rechtsanwalt den Mieter darauf hinweisen, dass die Rechtsprechung des BGH zum Mietrecht auch bei einer bloßen Beschaffenheitsangabe regelmäßig von einem Mangel der Mietsache ausgeht, wenn die im Mietvertrag angegebene Flächenangabe über 10 % zu Lasten des Mieters abweicht. Es handelt sich dann um einen Mangel der Mietsache, der zur Minderung der Miete (Brutto-Miete) berechtigt. Der Rechtsanwalt wird M also raten, die Wohnfläche nachzumessen. In welcher Höhe M bei Abweichen der Wohnfläche zu seinen Lasten die Miete mindern darf, berechnet der im Mietrecht tätige Rechtsanwalt unter Berücksichtigung der Wohnflächenverordnung.
Viel schwieriger ist M`s zweites Problem, der Schimmelpilzbefall. M teilt seinem Rechtsanwalt in Esens mit, dass Vermieter V behauptet, der Schimmel habe seine Ursache darin, dass er und seine Familie nicht richtig lüften würden und überhaupt sei das Ganze nicht so schlimm. M ist empört. Ausgangspunkt der mietrechtlichen Beratung ist also, wem der Mangel zuzurechnen ist (Übrigens: ein Klassiker bei mietrechtlichen Streitigkeiten). M muss hier nachweisen, dass der Mangel der Mietsache dem Vermieter zuzurechnen ist und dadurch der Mietgebrauch beeinträchtigt ist.
Diese Fragen löst der im Mietrecht tätige Rechtsanwalt.
Beispiel: Der geizige Vermieter in Dornum
M hat im eine Wohnung in Dornum vom V gemietet. M leistet monatliche Vorauszahlungen für Heizkosten i.H.v. 150,00 EURO. Im Oktober stellt M fest, dass die Heizung öfter ausfällt und die Wohnräume tagsüber nur bis 18° und nur in der Zeit von 9 bis 22 Uhr zu beheizen sind. M stellt fest, dass im Kleingedruckten des Mietvertrages genau dies geregelt ist. M friert und erklärt dem V, dass die Heizung öfter ausfällt und wenn die Heizung funktiert, eine behagliche Raumtemperatur nicht erreicht wird. V erklärt, dass er die Reparaturarbeiten zurzeit nicht durchführen kann, da er die Mittel dazu nicht hat, im Übrigen bleibt es bei den Temperaturen, die im Mietvertrag stehen.
M möchte sich das nicht bieten lassen und sucht einen im Mietrecht tätigen Rechtsanwalt in Esens auf und fragt nach ihren Rechten. Der im Mietrecht tätige Rechtsanwalt weist auf folgende Regelungen im Mietrecht hin. Eine mangelhaft arbeitende Heizungsanlage stellt einen Fehler der Mietsache dar und löst den mietrechtlichen Erfüllungsanspruch auf Instandsetzung der Heizungsanlage aus. Da der Fehler innerhalb der Heizungsperiode vom 01.10 bis 30.04. aufgetreten ist, gibt das Mietrecht dem Mieter bei Kennntnis des Vermieters vom Mangel das im Mietrecht geregelte Minderungsrecht. Da dies der M nicht wirklich hilft, rät der im Mietrecht tätige Rechtsanwalt, dem V eine Frist zu setzen, die Heizung so Instand zu setzen, dass diese die von der Rechtsprechung zum Mietrecht festgesetzten Temperaturen während der Heizperiode in den Räumen von 6 bis 23 Uhr zu einer Temperatur von 20°, in Bad und Toilette von 21° und in der Zeit von 23 Uhr bis 6 Uhr morgens in allen Räumen zu einer Temperatur von 18° erreicht. Bis dahin wird die Brutto-Miete um 25% gemindert.
M zeigt dem im Mietrecht tätigen Rechtsanwalt ihren Formularmietvertrag, wonach niedrigere Temperaturen vereinbart wurden. Der im Mietrecht tätige Rechtsanwalt beruhigt M und weist darauf hin, dass beide Klauseln mietrechtlich unzulässig sind.
Sollte der V also einer solchen Aufforderung nicht nachkommen, sind die auf der Rechtsprechung zum Mietrecht beruhenden Ansprüche der M gerichtlich durchsetzbar.
Diese Fragen löst der im Mietrecht tätige Rechtsanwalt.
Beispiel: Vormieter in Wittmund zieht nicht aus
M und V schließen einen Mietvertrag über Geschäftsräume in Wittmund über 5 Jahre für ein Geschenkartikelgeschäft zum 28.02. des Folgejahres. Die Vormieter räumen das Obbjekt nicht zum 28.02., sondern nutzen die Räumlichkeiten weiter für ihr Geschäft. V erhebt nach dem 28.02. Räumungsklage, weiss aber nicht, wie lange die Räumungsklage und anschließende Räumung dauern werden. Da M zum Saisonbeginn dringend auf Geschäftsräumlichkeiten angewiesen ist, mietet er über einen ortsansässigen Makler Ersatzräume, für die er eine 300 EUR höhere monatliche Miete zahlen muss. M kündigt daraufhin seinen Mietvertrag mit V frsitlos und verlangt Schadensersatz. V besteht auf Einhaltung des Mietvertrages und bittet M um Geduld.
M sucht einen im Mietrecht tätigen Rechtsanwalt in Esens auf und fragt nach seinen Rechten. Der im Mietrecht tätige Rechtsanwalt bestätigt, dass der M zur fristlosen Kündigung nach der Mietrechtsnorm des § 543 Abs. 3 S. 2 BGB berechtigt ist, wenn das Ladenschäft bei nicht rechtzeitiger Gebrauchsüberlassung für den M ohne Interesse ist. Dies ist nach Mitteilung des M der Fall, da er auf rechtzeitige Einkünfte aus dem Geschäft angewiesen ist.
Hinsichtlich der erstattungsfähigen Schäden weist der im Mietrecht tätige Rechtsanwalt den M darauf hin, dass M die Maklerkosten – soweit notwendig – ersetzt verlangen kann. Bezüglich der Mietdifferenz verhält es sich so, dass diese im Mietrecht nur dann eine ersatzfähige Schadensposition darstellt, wenn das Ersatzobjekt nicht höherwertig ist. M erklärt, dass die Ersatzräume völlig vergleichbar sind. Weiter klärt der im Mietrecht tätige Rechtsanwalt den M darüber auf, dass er gegebenenfalls auch Ersatz für Anzeigen und entgangeneen Gewinn geltend machen kann, da das Mietrecht auf die allgemeinen Schadensnormen des BGB, hier § 311a BGB (Leistungshindernis bei Vertragsschluss) verweist.
M beauftragt nunmehr den im Mietrecht tätigen Rechtsanwalt seine Schadenspositionen geltend zu machen.
Auch in diesem Fall hilft der im Mietrecht tätige Rechtsanwalt.
Beispiel: Kleinreparaturen in Esens
Mieter M unterschreibt über eine Wohnung in Esens einen Mietvertrag mit folgender Formularklausel: „Reparaturen bis 100 EUR führt der Mieter auf eigene Kosten durch.“ In den vergangenen drei Monaten ließ M erst für 80 EUR die defekte Klingel der Wohnung instand setzen. Wegen der defekten Toilettenspülung zahlte er 90 EUR Reparaturkosten. Jetzt ist der Duschschlauch undicht. M sucht seinen Vermieter V auf und bittet ihn, einen Handwerker zu schicken und die Kosten zu übernehmen. V weigert sich und verweist auf die Kleinreparaturklausel im Mietvertrag.
M sucht einen im Mietrecht tätigen Rechtsanwalt in Esens auf und fragt nach Rat.
Der im Mietrecht tätige Rechtsanwalt erklärt dem M zunächst, dass Kleinreparaturklauseln grundsätzlich zulässig sind. Zugleich weist dieser jedoch darauf hin, dass das Mietrecht dem Vermieter eindeutige Grenzen zum Umfang der Kleinreparaturklauseln vorgibt. Werden die vorgegebenen Grenzen nicht eingehalten, erklärt sie das Mietrecht für unwirksam.
1. Grenze im Mietrecht: Der Höchstbetrag für eine Kleinreparatur muss angemessen sein. Zurzeit dürften 100 EUR je Reparatur zulässig sein. Ist die Reparatur teurer, muss der Mieter auch nicht anteilig zahlen, da dann keine Kleinreparatur mehr vorliegt.
2. Grenze im Mietrecht: Bei wiederholten Kleinreparaturen darf die zulässige Höchstgrenze von 6% der Jahresbruttokaltmiete (BGH) nicht überschritten werden.
3. Grenze im Mietrecht: Der Mieter muss die Reparatur nur solcher Teile bezahlen, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, z.B. Steckdosen, Wasserhähne, Fenster, nicht jedoch Heizungs- und Wasserrohre oder Elektroleitungen.
4. Grenze im Mietrecht: Der Mieter darf nicht verpflichtet werden, die Reparatur selbst durchzuführen.
Der im Mietrecht tätige Rechtsanwalt weist M daher darauf hin, dass der Höchstbetrag für die Einzelreparaturen noch akzeptabel ist, aber es fehlt bereits an der Beachtung der Obergrenze. Ebenso fehlt in der Vertragsklausel eine Beschränkung auf solche Teile, die dem häufigen Zugriff des Vermieters unterliegen. Und schließlich ist die Klausel so formuliert, dass der M annehmen kann, dass er nicht nur die Kosten zu tragen hat, sondern auch für die Durchführung der Reparatur verantwortlich sein soll.
Werden die vorgenannten Grenzen nicht eingehalten, ist die Konsequenz im Mietrecht, dass die Klausel unwirksam ist. Die Umlage auf den Mieter scheitert, der Vermieter bleibt verpflichtet, die Reparaturkosten zu tragen (§ 307 Abs. 1 BGB, § 306 Abs. 2 BGB). Hat der Mieter in Unkenntnis der Unwirksamkeit schon Kosten bezahlt, kann er diese vom Vermieter sogar erstattet verlangen.
Der im Mietrecht tätige Rechtsanwalt weist M daher darauf hin, dass er vom V sowohl die Reparatur des Duschschlauchs als auch die Kosten für die bereits gezahlten Reparaturen verlangen kann.
Auch in diesem Fall hilft der im Mietrecht tätige Rechtsanwalt.
Mietrechtliche Probleme nach Beendigung des Mietvertrages
Nach Beendigung des Mietverhältnisses ergeben sich mietrechtlich für den Mieter häufig folgende Probleme:
- Mängel an der Mietsache
- zurücklassen einzelner Gegenstände in der Mietwohnung
- Ersatzansprüche des Mieters für notwendige und nützliche
Aufwendungen auf die Mietsache
Beispiel: Mietvertrag in Dornum
Mieter M hatte drei Jahre eine Wohnung in Dornum gemietet. Nun möchte er zu seiner Freundin nach Esens ziehen. Weil M bei seinem damaligen Einzug die über 25 Jahre alte, verschlissene Küche, die ihm als Kücheneinrichtung vermietet wurde, nicht nutzen konnte, hatte er mit Erlaubnis des Vermieters eine neue Küche für 5.000,00 EURO auf eigene Kosten eingebaut. Beim Auszug bemängelt der Vermieter, im Wohnzimmer sei eine Tapete durch einen Wassereinbruch geschädigt und verlangt von M die Durchführung von Schönheitsreparaturen. V beruft sich auf die Regelung im Mietvertrag, wonach M die Schönheitsreparaturen durchzuführen hat. M weigert sich und verlangt zugleich Wertersatz für die zurückgelassene Küche. V weigert sich zu zahlen, weil der Einbau der Küche M sein Privatvergnügen gewesen sei und ihn nichts angehe. M sucht in Esens einen im Mietrecht tätigen Rechtsanwalt auf. Was wird dieser raten?
Bei der beschädigten Wohnzimmertapete ist ein Wassereinbruch, also ein äußeres Ereignis, welches der Mieter nicht zu vertreten hat, die Ursache des Schadens. Nach der Rechtsprechung zum Mietrecht ist der Vermieter trotz bestehender vertraglicher Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter zur Schadensbeseitigung verpflichtet. Denn Schönheitsreparaturen umfassen nur die Beseitigung der auf dem normalen Abwohnen beruhenden Dekorationsmängel. Der im Mietrecht tätige Rechtsanwalt wird M also raten, eine Mangelbeseitigung abzulehnen.
Hinsichtlich des Aufwendungsersatzanspruchs für die Küche wird der Rechtsanwalt den M zunächst fragen, ob es eine individuelle Vereinbarung zwischen den Parteien gab. Wenn ja, ist diese maßgebend. Wenn nicht, entscheidet das Gesetz. Im hier vorliegenden Fall war die Nutzung der Uraltküche dem M nicht mehr zumutbar. Hier muss der im Mietrecht tätige Rechtsanwalt vortragen, dass es sich bei dem Einbau der Küche auch um ein Geschäft des Vermieters handelte. Ein bisweilen schwieriges Unterfangen. Deshalb sollte bei Vornahme solcher Investitionen auf die Mietsache der Sicherheit halber immer eine schriftliche Abmachung mit dem Vermieter getroffen werden. Im hier vorliegenden Fall wird der Rechtsanwalt M raten, Aufwendungsersatz i.H.v. 5.000,00 EURO geltend zu machen und dies wie folgt begründen. Laut Mietvertrag war die Wohnung mit Küche vermietet. Die alte, verschlissene Küche war für den Gebrauch nicht mehr zumutbar, so dass der V an sich selber in eine neue Küche hätte investieren müssen. Der ursprüngliche Preis der Küche i.H.v. 5.000,00 EURO war für eine Durchschnittsküche angemessen.
Auch für diese Frage ist der im Mietrecht tätige Rechtsanwalt Ihr Ansprechpartner.
Regelmäßige Mietrechtsprobleme des Vermieters
Mietrechtliche Probleme vor Abschluss des Mietvertrages
Bereits vor Abschluss des Mietvertrages kann der Vermieter Regelungen in den Mietvertrag aufzunehmen, die ihm später das Leben leichter machen. Dies können Regelungen zum Aufrechnungsverbot, zur Tierhaltung oder im Falle einer Personenmehrheit auf Mieterseite Vollmachtserteilungen sein.
Beispiel: Mietvertrag in Großheide
Vermieter V vermietet an Mieterin F und ihrem Freund Mieter M eine Wohnung in einem Mehrparteienhaus in Großheide. Zwei Monate nach Einzug verlässt F den M an einen dem V unbekannten Aufenthaltsort. Zum Trost schafft sich M einen Kampfhund an, der die übrigen Mieter in Angst und Schrecken versetzt. M beruft sich auf den Mietvertrag, in dem Tierhaltung nicht ausdrücklich verboten ist. Zugleich mindert er die Miete zu 100 % wegen eines von ihm behaupteten, aber nicht vorliegenden Feuchtigkeitsschadens. Nach weiteren 2 Monaten in denen V vergebens versucht hat, M zur Vernunft zu bewegen, sucht V in Esens einen im Mietrecht tätigen Rechtsanwalt auf, um das nervenaufzehrende Mietverhältnis zu beenden.
Der Rechtsanwalt klärt V auf, dass das Halten eines Kampfhundes in einem Mehrfamilienhaus wegen der Gefährdung oder Belästigung der Mitbewohner verboten werden kann und dass die Nichtzahlung von 2 Monatsmieten bei bloß vorgeschobenem Minderungsrecht zur fristlosen Kündigung berechtigt. Das Mietrecht sieht vor, dass die Kündigung nach § 568 BGB in schriftlicher Form erfolgen muss. Die Kündigung muss zudem gegenüber allen Personen, also auch gegenüber der ausgezogenen Freundin, erklärt werden. Deren Aufenthaltsort ist V jedoch unbekannt. Ausnahmsweise kann gegenüber der F auf die Kündigung verzichtet werden, wenn diese bereits längere Zeit ausgezogen ist und sich aus den Umständen ergibt, dass diese Mieterin mit der Wohnung nichts mehr zu tun haben will. Dies ist Tatfrage. Hierfür spricht z.B., dass dem V die neue Adresse nicht mitgeteilt wurde. Der im Mietrecht tätige Rechtsanwalt wird V also raten, dem M das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzuges fristlos zu kündigen.
V fragt den Rechtsanwalt, was er unternehmen kann, damit ihm das in Zukunft nicht wieder passiert. Der Rechtsanwalt rät dem V in künftigen Mietverträgen eine Regelung zur Tierhaltung aufzunehmen, denn mit Ausnahme der Kleintierhaltung (z.B. Zierfische, Vögel usw.) ist der individualvertragliche Ausschluss der Tierhaltung in einem Mehrfamilienhaus grundsätzlich zulässig. Hinsichtlich des Kündigungsproblems bei mehreren Mietern ist zu empfehlen, dass diese sich im Mietvertrag gegenseitig zum Empfang von Willenserklärungen der Mitmieter bevollmächtigen.
Auch diese Frage löst der im Mietrecht tätige Rechtsanwalt.
Mietrechtliche Probleme nach Abschluss des Mietvertrages
Nach Abschluss des Mietvertrages ergeben sich für den Vermieter häufig folgende mietrechtliche Probleme: Ausbleiben der Kautionszahlung, Kündigungsbegehren durch den Vermieter, Besichtigungsrecht des Vermieters.
Beispiel: Mietvertrag in Esens
K beabsichtigt nach Eintritt in den wohlverdienten Rückstand von Spiekeroog nach Esens zu ziehen und sich dort eine Wohnung zu kaufen. Er wird anhand eines beim Makler ausgelegten Prospekts fündig. Preis, Größe und Umgebung der Wohnung stimmen. Der Verkäufer V erklärt ihm, dass die Wohnung vermietet sei und Mieter M etwas schwierig. M beschwere sich ständig, habe bis heute die Kaution nicht gezahlt und lasse V nicht in die Wohnung, weil im Mietvertrag eine solche Regelung fehlt. K hat wegen der Attraktivität der Wohnung dennoch weiterhin Interesse.
K und V suchen in Esens einen im Mietrecht tätigen Rechtsanwalt auf. Was wird dieser empfehlen? Bezüglich des Besichtigungsrechts unterscheidet das Mietrecht, ob eine vertragliche Vereinbarung vorliegt oder nicht. Auch im Falle des Nichtvorliegens hat der Vermieter das Recht, die Mieträume zu betreten, wenn ein besonderer Grund vorliegt. Für Kaufinteressenten wurde gerichtlich entschieden, dass der Mieter eine Besichtigung zulassen muss. Diese muss der Vermieter jedoch rechtszeitig anmelden. Die Frist beträgt je nach den Umständen zwischen 24 Stunden und 7-14 Tagen (bei berufstätigen Mietern). Würde sich M weiter weigern, den V und dem K in die Wohnung zu lassen, kann der Anspruch auf Duldung gerichtlich durchgesetzt werden. In diesem Zusammenhang kann auch gleichfalls der Kautionsanspruch durchgesetzt werden.
Was K aber am meisten interessiert ist, ob es mietrechtlich zulässig ist, nach dem Kauf der Wohnung die Eigenbedarfskündigung auszusprechen. Hierzu wird unter Bezug auf die Rechtsprechung zum Mietrecht wie folgt Stellung genommen. K kann nach seiner Eintragung im Grundbuch nach Maßgabe der mietrechtlichen Voraussetzungen kündigen. Diese sind gegeben, wenn ein vernünftiges Nutzungsinteresse vorliegt. Im Kündigungsschreiben muss der Eigenbedarf daher schlüssig dargelegt werden. Aber 2 x Vorsicht: Das Mietrecht verlangt hierfür den Vortrag von sogenannten „Kerntatsachen“; bei missbräuchlicher Eigenbedarfskündigung droht ansonsten eine Schadensersatzforderung. Da K die Wohnung als Alterssitz kaufen möchte und keine andere Wohnung mehr hat, steht einer Eigenbedarfskündigung nichts entgegen.
Auch diese Fragen löst der im Mietrecht tätige Rechtsanwalt.
Mietrechtliche Probleme nach Beendigung des Mietvertrages
Nach Beendigung des Mietvertrages können für den Vermieter eine Vielzahl mietrechtlicher Probleme entstehen. Zurücklassen von Sachen des Mieters in der Wohnung, Betriebskostenabrechnung, Kautionsrückzahlung, Schäden an der Mietsache.
Beispiel: Mietvertrag in Westerholt
V hat dem M in Westerholt ein kleines Haus vermietet. Nach 5 Jahren kündigt M aus beruflichen Gründen. Kurz vor dem Auszug bestellt er dem V, dass er diesem am nächsten Tag die Schlüssel an dessen Wohnsitz nach Esens bringen wird, weil er umgehend nach Süddeutschland müsse. Die Wohnung sei bereits geräumt, alles sei in Ordnung, die Kaution möge ihm V bitte am nächsten Tag in bar aushändigen.
Dies gefällt V nicht. Er sucht in Esens einen im Mietrecht tätigen Rechtsanwalt auf und fragt, wie er sich verhalten soll. Der Rechtsanwalt wird V raten, die Annahme der Schlüssel entgegen seinem Wunsch nicht zu verweigern, weil das Mietrecht in § 546a Abs. 1 BGB in der Rückgabepflicht des Mieters nicht den Zustand beschreibt, in dem die Mietsache zurückzugeben ist. Verweigert V jedoch die Annahme der Schlüssel, gerät er in Annahmeverzug, §§ 293, 294 BGB. Dies kann zu wirtschaftlichen Nachteilen führen.
Im Rahmen der mietrechtlichen Beratung wird daher dem V empfohlen, die Schlüssel anzunehmen und gleichzeitig den Mieter aufzufordern, sofort die Wohnung in Westerholt wegen der Fertigung einer Übergabeprotokolls auszusuchen. Hierzu sollte ein Zeuge hinzugezogen werden. Hinsichtlich der begehrten Kautionsrückzahlung wird der Rechtsanwalt hingegen dringendst anraten, diese nicht auszuzahlen, da das Mietrecht in der vorbehaltlosen Rückgabe der Kaution bei Vertragsende ein Anerkenntnis des Inhalts sieht, dass der Vermieter die Mietsache als in vertragsgemäßem Zustand akzeptiert und dieser auf Ersatzansprüche verzichtet. Im Allgemeinen muss der Vermieter die Kaution innerhalb von 6 Monaten abrechnen.
Auch bei diesen Problemen hilft der im Mietrecht tätige Rechtsanwalt.
Haben sie zu diesen oder anderen mietrechtlichen Problemen Fragen, so kontaktieren Sie mich bitte.
Weitere Fälle zu Problemen zwischen Mietern und Vermietern folgen in Kürze.
Beispiel: Vermieterpfandrecht in Neuschoo
V hat dem M, der Hobbymusiker ist, eine Wohnung in Neuschoo vermietet. Der M schuldet dem V nunmehr bereits drei Mieten, worauf der V dem M die Kündigung ausspricht und ihm auf Bitten des M eine dreimonatige Auszugsfrist gewährt. Eine Nachbarin erzählt dem V, dass der M gemeinsam mit seiner Freundin F eine wertvolle E-Guitarre und einen PC aus der Wohnung des M zu der F verbracht hat. Wegen der offenen Mieten fürchtet V um sein Vermieterpfandrecht. Er sucht einen im Mietrecht tätigen Rechtsanwalt in Esens auf und fragt, was er dagegen unternehmen kann.
Der im Mietrecht tätige Rechtsanwalt erklärt dem V, dass er nach § 562b Abs. 2 S. 1 BGB einen Zurückschaffungsanspruch hat. Im Mietrecht unterliegen aber nur die Sachen des Mieters dem Vermieterpfandrecht, die nach § 811 ZPO nicht unpfändbar sind. Ein PC ist für die sogenannte bescheidene Lebensführung des Mieters unpfändbar, eine E-Gitarre für den privaten Gebrauch jedoch nicht. V fragt den im Mietrecht tätigen Rechtsanwalt wie er seinen Rückschaffungsanspruch durchsetzten soll. Dieser weist den V zunächst auf § 562b Abs. 2 S.2 BGB hin. Dannach erlischt der Rückschaffungsanspruch einen Monat nach Kenntnis des Vermieters von der Entfernung der Sachen. Der im Mietrecht tätige Rechtsanwalt rät dem V daher, die F schriftlich mit kurzer Frist zur Herausgabe aufzufordern. Nachdem V diesem Rat gefolgt ist, antwortet ihm die F postalisch, der M habe ihr die Sachen verkauft. Mit diesem Schreiben sucht der V erneut den im Mietrecht tätigen Rechtsanwalt in Esens auf und fragt, ob eine Rückschaffungsklage aufgrund des Vermieterpfandrechts Aussicht auf Erfolg hat. Der im Mietrecht tätige Rechtsanwalt erklärt, dass die Behauptung eines Verkaufs zu bestreiten ist. Im Übrigen kommt ein gutgläubiger lastenfreier Erwerb des Eigentums durch die F nicht in Betracht, da sie die Sachen zusammen mit dem M aus dessen Wohnung verbracht hat. Diese Umstände sprechen – mindestens – für eine grobfahrlässige Unkenntnis der F. Es wäre ihre Pflicht gewesen, sich in Kenntnis des Mietverhältnisses nach einem Vermieterpfandrecht zu erkundigen (BGH NZM 2011, 275; NJW 1972, 43).
V beauftragt daher den im Mietrecht tätigen Rechtsanwalt aus Esens, die F auf Rückschaffung zu verklagen.
Auch bei diesen Problemen hilft der im Mietrecht tätige Rechtsanwalt.
Haben sie zu diesen oder anderen mietrechtlichen Problemen Fragen, so kontaktieren Sie mich bitte.
Beispiel: Klage auf Einräumung des Mietbesitzes in Dornum
M hat von V in Dornum 2020 ein in die Jahre gekommenes Wohnhaus gemietet. V tritt nach einem Feuchtigkeitsschaden an M heran und bittet, das Haus wegen einer grundlegenden Sanierung für 4 Monate zu verlassen. M erklärt sich mit der Modernisierungsmaßnahme einverstanden und zieht samt Inventar in eine kleinere Wohnung nach Dornumersiel. Für diese Zeit ist M vom Mietzins befreit. Nach Ablauf der 4 Monate fragt M den V, wann er in das sanierte Haus einziehen kann. V teilt mit, dass sich die Arbeiten hinziehen. Im Übrigen weiß er noch nicht, wie hoch die künftige Miete ist und ob er den M überhaupt wieder einziehen lässt, da es andere Mietinteressenten gibt.
Wütend sucht M einen im Mietrecht tätigen Rechtsanwalt in Esens auf und fragt nach der Rechtslage. Auf Nachfrage des im Mietrecht tätigen Rechtsanwaltes, ob etwas schriftliches vereinbart wurde, teilt M mit, dass der V per E-Mail wegen der Sanierung vor 4 Monaten angefragt hatte und den geplanten Zeitraum mit 4 Monaten angegeben hatte. Der im Mietrecht tätige Rechtsanwalt weist den M auf die Gefahr hin, dass trotz fortbestehenden Mietverhältnisses zwischen M und V, der V mit einem weiteren Mieter einen Mietvertrag abschließen könnte (Problem Doppelvermietung). Aus diesem Grunde ist Eile geboten. Der im Mietrecht tätige Rechtsanwalt erteilt dem M daher folgende Ratschläge. Zunächst sollte der V mit kurzer Frist aufgefordert werden, das Haus in einen bezugsfertigen Zustand zu versetzen und dem M den alleinigen unmittelbaren Besitz zu verschaffen. Zugleich rät der im Mietrecht tätige Rechtsanwalt auf die klageweise Geltendmachung folgender mietrechtlicher Konsequenzen hinzuweisen. Sollte der V nicht innerhalb der gesetzten Frist erklären, dem M das Haus zur Verfügung zu stellen, wäre folgende Klage bei dem in mietrechtliche Streitigkeiten über Wohnraum für Dornum zuständigen Amtsgericht Norden zu erheben. (1) Der V ist zu verurteilen, das Haus in einen bezugsfertigen Zustand zu versetzen und dem M den alleinigen unmittelbaren Besitz zu verschaffen. (2) Dem V ist durch das Gericht eine 4-wöchige Frist zur Herausgabe zu setzen und festzustellen, dass dem M nach Fristablauf das Recht zusteht, von V jeglichen Schaden ersetzt zu verlangen, der dem M aus der Nichterfüllung der Verpflichtung aus (1) entsteht und hilfsweise (3) festzustellen, dass zwischen M und V das Mietverhältnis fortbesteht und der V dem M hieraus zum Schadensersatz verpflichtet ist.
Der verängstigte M fragt den im Mietrecht tätigen Rechtsanwalt, was zu machen ist, wenn der V nicht reagiert und das Haus an einen Dritten vermietet. Der im Mietrecht tätige Rechtsanwalt weist den M darauf hin, dass M den unmittelbaren Besitz am Haus nur im Vertrauen auf die Zusage des V aufgegeben hat. Aus diesem Grund kann im Wege einer einstweiligen Verfügung der Alleinbesitz zurück verlangt werden, da M nur aufgrund einer Täuschung seinen Besitz aufgegeben hat. M bittet den im Mietrecht tätigen Rechtsanwalt , dem V ein entsprechendes Schreiben zukommen zu lassen
Auch bei diesen Problemen hilft der im Mietrecht tätige Rechtsanwalt.
Haben sie zu diesen oder anderen mietrechtlichen Problemen Fragen, so kontaktieren Sie mich bitte.
Beispiel: Der Klassiker – Schimmel in Arle
M ist seit fünf Jahren Mieterin einer Wohnung in Arle. Im Dezember stellt sie trotz gleich bleibenden Heiz- und Lüftungsverhaltens Feuchtigkeit in der Küche und im Wohnzimmer jeweils an der Außenwand fest. Mitte Dezember schreibt M den Vermieter V an und zeigt die Feuchtigkeitsbildung an und fordert den V zur Mangelbeseitigung auf. V reagiert nicht. Ende Dezember schreibt M den V erneut an und zeigt an, dass sich der Feuchtigkeitseintritt verschlimmert hat und sich jetzt Schimmel gebildet hat. V reagiert mit dem üblichen Hinweis, die Feuchtigkeit und die Schimmelbildung seien auf fehlerhaftes Heiz- und Lüftungsverhalten zurückzuführen. Die Vornahme von Arbeiten lehnt V ab, weil kein Baumangel vorläge.
Verärgert sucht M einen im Mietrecht tätigen Rechtsanwalt in Esens auf und fragt nach Rechtsrat. Dieser lässt sich zunächst den Sachverhalt genau schildern. Der im Mietrecht tätige Rechtsanwalt schlägt folgenden Weg vor. Das Mietrecht gibt dem Mieter bei Baumängeln einen Herstellungsanspruch aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB. Aus diesem Grunde sollte V mit einer letzten Fristsetzung aufgefordert werden, die Mängel an den Außenwänden zu beseitigen. Sollte V – wie zu erwarten – nicht reagieren, müsste eine Klage auf Mängelbeseitigung erhoben werden. Der im Mietrecht tätige Rechtsanwalt weist M auf folgende taktische Erwägungen hin. Zunächst geht es bei Mängeln in der Wohnung in mietrechtlichen Streitigkeiten um die Beweislast. Bei strittigen Feuchtigkeitsflecken und Schimmelpilz richtet sich die Beweislast nach Gefahrenkreisen. Ursache kann ein Gebäudemangel, z.B. durch Putzschäden an der Fassade, sein oder aber ein Fehlverhalten des Mieters, z.B. wegen unzureichenden Heizens und Lüftens, sein. Zunächst muss V darlegen, dass kein Baumangel vorliegt. Wenn ihm dies gelingt, muss M darlegen, dass ihr Verhalten nicht zum Mangel geführt hat. Gelingt M dies nicht, hat sie grundsätzlich keinen Herstellungsanspruch. Der im Mietrecht tätige Rechtsanwalt lässt sich daher von M die Heizkostenabrechnungen der letzten Jahre vorlegen. Tatsächlich: Das Heizverhalten der M ist unverändert. Dies ist ein Indiz, dass die M so heizte und lüftete wie in den Jahren, in denen die Wände trocken waren. Daher rät der im Mietrecht tätige Rechtsanwalt nach fruchtlosem Fristablauf zur Klage wie folgt. Um den mietrechtlichen Herstellungsanspruch durchzusetzen, sollte beantragt werden, dass der V zur baulichen Schadensbeseitigung verurteilt wird. Weiter muss V auf Beseitigung der weiteren Schäden (Malerarbeiten) verklagt werden und schließlich muss der Minderungsanspruch berechnet und festgestellt werden. Hier weist der im Mietrecht tätige Rechtsanwalt darauf hin, dass die M den Mangel angezeigt hat und den V zur Beseitigung aufgefordert hat. Ersteres (Mängelanzeige § 536c BGB) ist im Mietrecht die Voraussetzung für einen Minderungsanspruch. Sinn der Feststellung des Minderungsrechts im Mietrechtsprozess ist, dass der V nicht seinerseits z.B. einen Räumungsprozess wegen fristloser Kündigung aufgrund von Zahlungsrückständen führt. Dann kann sich M auf ihr Recht aus dem Feststellungsurteil berufen. M beauftragt nunmehr den im Mietrecht tätigen Rechtsanwalt, für sie tätig zu werden
Haben sie zu diesen oder anderen mietrechtlichen Problemen Fragen, so kontaktieren Sie mich bitte.
Beispiel: rechtzeitige Mietzahlung in Großheide
Mieter M zahlt seine Miete über seine Bank bar ein und erteilt gleichzeitig einen Überweisungsauftrag. Im Mietvertrag ist vereinbart, dass die Miete spätestens am 3. Werktag des Monats an den Vermieter zu zahlen ist. Die Mieten gehen jeweils am Folgetag beim Vermieter ein. Einmal kommt es sogar zu einer dreitägigen Verspätung, weil der Bankangestellte den Überweisungsauftrag fehlerhaft bearbeitet hatte. Nachdem dies über 9 Monate geschehen ist und der V den M zuvor bereits erfolglos abgemahnt hatte, kündigt V dem M wegen verspäteter Mietzahlungen den Mietvertrag fristlos. Hierbei bezieht sich der V auch die folgende Klausel in seinem Formularvertrag: „Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes an.“
M hat eine Rechtsschutzversicherung für Mietrechtsstreitigkeiten und sucht einen im Mietrecht tätigen Rechtsanwalt in Esens auf. Diesen fragt er, ob die fristlose Kündigung wirksam ist. Der im Mietrecht tätige Rechtsanwalt lässt sich von M das Kündigungsschreiben und den Mietvertrag vorlegen. Nach genauer Ermittlung des Sachverhalts verweist der im Mietrecht tätige Rechtsanwalt zunächst auf § 556b Abs. 1 BGB (Fälligkeit der Miete), der durch das Mietrechtsreformgesetz eingefügt wurde. Danach ist der Eingang der Miete auf dem Konto des Vermieters nicht maßgeblich. Nach einer Mietrechtsentscheidung des BGH v. 05.10.2016, NJW 2017, S. 1596 f., ist klargesteltt, dass der Mieter als Schuldner an seinem Wohnsitz die Geldschuld zu erfüllen hat, §§ 270 Abs. 4, 269 Abs. BGB. Es reicht, wenn der Schuldner rechtzeitig alles getan hat, was seinerseits am Leistungsort erforderlich ist, um den Gläubiger zu befriedigen. Hinsichtlich der fehlerhaften Bearbeitung durch den Bankangestellten weist der im Mietrecht tätige Rechtsanwalt darauf hin, dass M als Schuldner nicht für die Gefahr, dass sich die Übermittlung des Geldes verzögert, einzustehen hat und der Zahlungsdienstleister nicht als sein Erfüllungsgehilfe i.S.d. § 278 BGB tätig ist. Die Rechtsprechung des BGH zum Mietrecht sieht die Mietschuld nicht als Bringschuld. Das Verzögerzungsrisiko trägt der Vermieter. M fragt, ob dem nicht die Klausel im Mietvertrag entgegen steht, dass es auf den rechtzeitigen Eingang beim Vermieter ankommt. Der im Mietrecht tätige Rechtsanwalt weist den M darauf hin, dass diese Formularklausel gemäß § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam ist, da die Klausel M unangemessen benachteiligt, weil sie dem V eine Kündiung wegen verspäteter Mietzahlung auch in dem Fall ermöglicht, in dem die Verzögerung nicht vom Mieter, sondern vom Zahlunsgdienstleister zu vertreten ist. M beauftragt den im Mietrecht tätigen Rechtsanwalt, gegen die Kündigung vorzugehen.
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Beispiel: zu hohe Miete in Westerholt
Nachdem dem M und seiner Freundin F ihre bisherige Wohnung wegen berechtigtem Eigenbedarf gekündigt wurde, ziehen beide vorübergehend zu den Eltern des M. Nach langer Suche auf dem knappen Wohungsmarkt und vielen Wohnungsbesichtigungen in der Gemeinde Holtriem mieten M und F eine Wohnung in Westerholt vom ortsansässigen V. Da M in Hage arbeitet und die F in Esens, passt die Wohnung in Westerholt für beide bei etwa gleicher Entfernung zum Arbeitsplatz optimal. Im Mietvertrag wird eine Nettokaltmiete von 800,00 EUR für eine ca. 85 m² große Dachgeschosswohnung vereinbart. Einige Monate nach dem Einzug kommen M und F Zweifel hinsichtlich der tatsächlichen Größe der Wohnung. Beide messen die Wohnung nach einer einschlägigen Wohnflächenberechnung aus, wonach Flächen unter den Dachschrägen unter 1 Meter gar nicht angerechnet werden und zwischen 1 und 2 Metern zu 1/2 angerechnet werden. Die Wohnfläche beträgt danach lediglich 48 m² und nicht wie im Vertrag angegeben ca. 85 m². M und F glauben ein Recht auf eine Minderung der Miete zu haben und suchen deshalb einen im Mietrecht tätigen Rechtsanwalt in Esens auf.
Der im Mietrecht tätige Rechtsanwalt bestätigt zunächst, dass bei einem Abweichen der Wohnungsgröße von mehr als 10% grundsätzlich ein zur Minderung der Miete berechtigender Mangel vorliegt. Er lässt sich zur weiteren Prüfung den Mietvertrag der beiden vorlegen und weist auf folgendes Problem hin. Zum einen steht im Mietvertrag ca. 85 m² und zum anderen ist wörtlich ausgeführt:“Die Angabe der Wohnfläche dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume“. Die Rechtsprechung des BGH zum Mietrecht sieht in dieser Formulierung keine Vereinbarung einer Sollbeschaffenheit, so dass danach ein Mangel der Mietsache nicht vorliegt. Allerdings weist der im Mietrecht tätige Rechtsanwalt M und F auf § 5 Abs. 2 S. 1 WiStrG (Wirtschaftsstrafgesetz) hin. Danach könnte die Vereinbarung der Miete teilweise nach § 134 BGB unwirksam sein, da eine Mietpreisüberhöhung gemäß § 5 WiStrG vorliegen könnte. Hier verweist der im Mietrecht tätige Rechtsanwalt auf eine grundlegende mietrechtliche Entscheidung des BGH (BGH, NJW 2005, 2156) zur Mietüberhöhung. Danach wird im Mietrecht folgendes verlangt. (1) Die vereinbarte Miete muss die obere Spanne des Mietspiegels um 20% pro m² übersteigen. (2) Die Vereinbarung der Miethöhe muss unter Ausnutzung eines geringen Angebots an Wohnraum zustande gekommen sein. Der im Mietrecht tätige Rechtsanwalt ermittelt im Mietspiegel für Westerholt einen Betrag von 8,90 €/m². Unter Hinzuziehung von 20% bzw. 1,78 € ergibt dies eine Miete von 10,68 €/m² bzw. 48 m² x 10,68 € = 512,64 €, so dass die Differenz zu gezahlten 800,00 € hier 287,36 € beträgt. Jetzt kommt es dem im Mietrecht tätigen Rechtsanwalt jedoch auf die Ausnutzung eines geringen Angebots an Wohnraum durch den V an. Die mietrechtliche Rechtsprechung verlangt, dass die Mangellage auf dem Wohnungsmarkt für den Abschluss des Mietvertrages im Einzelfall ursächlich war und der Mieter mangels Ausweichmöglichkeit auf den Abschluss des für ihn ungünstigen Mietvertrages angewiesen war. Auf Nachfrage des im Mietrecht tätigen Rechtsanwalts schildern M und F, dass sie die Wohnungssuche über örtliche Zeitungen, Anzeigenblätter, das Internet und sogar die Einschaltung eines Maklers gestaltet haben. Sie haben an mehreren Wohnungsbesichtigungen teilgenommen, dabei waren bis zu 15 Mietinteressenten zugleich in den Wohungen. M und F waren wegen ihrer Notunterkunft bei den Eltern des M dringend auf die Anmietung angewiesen. Der im Mietrecht tätige Rechtsanwalt erklärt, dass M und F unter diesen Voraussetzungen die zuviel gezahlten Mieten zurückfordern können. Beide beauftragen den im Mietrecht tätigen Rechtsanwalt, ihre Ansprüche durchzusetzen.
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Mietrechtliche Probleme im Klageverfahren
1. Klage vor Abschluss eines Mietvertrages
V betreibt einen Kiosk in Esens, den er von E bis Jahresende 2027 gemietet hat. Wegen Überlastung möchte er kürzer treten und bietet den Kiosk dem M zur Untermiete mit Genehmigung des E an. Die Vertragsbedingungen halten V und M auf einem Notizzettel fest. Der Mietvertrag wurde noch nicht geschlossen, weil V diesen ordentlich abfassen wollte. Kurze Zeit später bereut V seinen Entschluss. Er behauptet gegenüber M, die Parteien hätten sich noch nicht endgültig über die Vertragszeit geeinigt, obwohl er das Datum notiert hatte. M hatte sich bereits auf seine Tätigkeit als Kioskbetreiber gefreut und erste Anschaffungen getätigt. Wütend sucht er einen im Mietrecht tätigen Rechtsanwalt in Esens mit den Fragen auf, ob er einen Anspruch auf Abschluss des Mietvertrages hat oder Schadensersatz für seine bisherigen Aufwendungen geltend machen kann.
Der im Mietrecht tätige Rechtsanwalt aus Esens erteilt dem (zukünftigen Mieter) folgenden mietrechtlichen Rat.
1. Mietrechtsrat: Anspruch auf Abschluss des Mietvertrages
Wenn sich die Parteien eines Mietvertrages über die wesentlichen Vertragspunkte geeinigt haben, hat ein Mietvorvertrag wie hier im Mietrecht Anspruchsqualität.
2. Mietrechtsrat: Anspruch auf Schadensersatz im Mietrecht
Da ein Mietvorvertrag nur erfordert, dass die wesentlichen Punkte eines Mietvertrages bestimmbar sein müssen, führt eine Weigerung des V auf Abschluss des Hauptvertrages unter dem Gesichtpunkt der positiven Vertragsverletzung gemäß § 241 Abs. 2 BGB zum Schadensersatzanspruch des Mieters.
Auch diese Fragen löst der im Mietrecht tätige Rechtsanwalt.